20190107 房地產(chǎn)行業(yè)信息
2019-01-08
【行業(yè)快訊】
v 2018十大房產(chǎn)行業(yè)新聞盤點
來源：房訊網(wǎng)2019-1-4
剛剛過去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年，在多城多輪累計450次調(diào)控下，“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩(wěn)。這一年，上半年“搶人大戰(zhàn)”“搖號搶房”熱熱鬧鬧，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購并舉在這一年逐步落地，隨之而來的是亟待破解的行業(yè)癥結(jié)。2018年留給我們很多問題，隨著房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的構(gòu)建，“房主不炒”“因城施策”“分類指導(dǎo)”的貫徹執(zhí)行，我們終將迎來穩(wěn)定發(fā)展的市場、完善的住房保障體系。
1、二三線城市上演“搶人大戰(zhàn)”致房價上漲
2018年，多個二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、天津等地接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，自2017年到2018年6月，全國已有超50個城市發(fā)布了“人才落戶”政策。一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。
“搶人”大戰(zhàn)的背后，是這些城市正在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級躍升的路上，但短時間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張、房價水漲船高。隨后，住建部約談12個房價過快上漲城市，其中大部分城市落戶政策寬松。
2、多個一二線城市開啟“搖號買房”模式
2018年以來，上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進入“搖號買房”模式。買房搖號政策主要是在一些房產(chǎn)銷售比較熱門的一線二線城市實施的，也并不是所有的房子都需要搖號才能購買，買房搖號政策的目的是緩解新房與可售房源，及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡的狀態(tài)。
“搖號買房”在一定程度上可以暫時性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊買房，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象。但也產(chǎn)生了一些不良影響，如深圳出現(xiàn)繳納500萬誠意金才能搖號，杭州出現(xiàn)萬人搖號搶購百余套房，西安爆出“融創(chuàng)天朗61南長安街壹號”為關(guān)系戶內(nèi)定房源，后相關(guān)人員被依法處理。
3、海南實施全域限購抑制投機
2018年3月30日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，政策規(guī)定新購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。4月22日，海南宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級，自當(dāng)晚起實施全域限購。
在2018年4月海南獲批建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)以及探索建設(shè)自由港的大背景下，出臺穩(wěn)定樓市的政策措施具有極強的信號意義。從樓市角度看，海南此類政策的落實，提高了購房的門檻，有效地抑制了投資投機需求，同時也有利于自住需求者從容購房。從經(jīng)濟發(fā)展角度看，海南拿出“斷臂”精神，力圖減少對于房地產(chǎn)的依賴度（全國房地產(chǎn)依賴度最高的省份），有利于經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著此類政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，海南樓市將不斷回歸平穩(wěn)狀態(tài)。
4、棚改貨幣化安置政策全面收緊
2018年6月下旬，市場上出現(xiàn)了“國家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份，住建部稱，因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，會議要求，嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
2015年4季度國家提出房地產(chǎn)去庫存的工作目標后，各地棚改加速，一方面，有力推進了房地產(chǎn)去庫存；但另一方面，也在一定程度上推高了房價。隨著庫存減少，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策、下調(diào)貨幣化安置比例，有助于穩(wěn)定房價。
5、七部委開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動
2018年6月底，住建部、公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。本次專項行動整治重點為：投機炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。
2018年以來，全國多地房地產(chǎn)市場存在違規(guī)違法等亂象，擾亂了正常的市場交易秩序，不利于行業(yè)健康發(fā)展。于是，一系列會議召開和政策文件發(fā)布、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作，尤其是七部委新政，罕見的出現(xiàn)了中宣部、公安部、司法部這三個特殊部門，說明國家非常重視此次整治市場秩序的行動，嚴打各種違規(guī)違法行為。
6、萬科高喊“活下去” 房企謀求多元化發(fā)展
2018年9月30日，一張滿場打出鮮紅宣傳標語“活下去”的萬科秋季例會現(xiàn)場照片被各大媒體廣泛傳播，萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰(zhàn)略檢討，認為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業(yè)計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。
龍頭房企們也有著同樣的認識，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項。碧桂園12月份管理會議上，集團董事會主席楊國強曾做了一番講話，關(guān)于機器人的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。天風(fēng)證券的研究報告便指出，國內(nèi)30強房企在長租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。
7、多家內(nèi)地房企赴港上市 拓寬融資渠道
在資金吃緊的大環(huán)境下，通過上市拓寬融資途徑成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達集團已先行完成上市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊中。其中，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。然而，融資情況并不盡如人意，許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認購不足或股價在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。
8、土地流拍頻現(xiàn) 房企預(yù)期趨謹慎
2018年的地王減少，流拍增多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2018年10月，全國土地流拍數(shù)量達到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來的歷史低點附近。
2018年3季度以來，房市快速降溫，房企對后市預(yù)期轉(zhuǎn)差，金融監(jiān)管趨嚴，償債高峰期來臨，熱點城市限地價、限房價、競自持、競配建等政策帶來房企盈利、周轉(zhuǎn)壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴重的原因。
9、長租公寓頻“爆雷”敲響警鐘
長租公寓是房企拓展自身業(yè)務(wù)的一個重要領(lǐng)域，但2018年長租公寓市場“潮起潮落”。在租購并舉機制下，長租領(lǐng)域出臺不少利好政策，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘并瓜分長租公寓市場。然而在急速發(fā)展過程中，各類問題也開始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月起，不斷有媒體曝出各地長租公寓哄抬租金、搶占囤積房源。同月，“甲醛超標”事件被推上風(fēng)口浪尖。10月，某長租公寓被曝資金鏈斷裂，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，導(dǎo)致業(yè)主收不到租金，租戶被強行退租后銀行仍自動扣款，長租公寓背后風(fēng)險受到業(yè)界關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年已有至少10家初具規(guī)模的長租公寓商因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。
一批“暴雷”事件過后，長租公寓行業(yè)得到洗牌，許多中小型的長租公寓平臺黯然離場。長租公寓這個此前被普遍看好的“紅?！笔袌鲲@現(xiàn)出的風(fēng)險，得到相關(guān)部門的重視，行業(yè)逐漸走向更加規(guī)范的發(fā)展路徑。
10、開發(fā)商規(guī)模增速不減 “千億軍團”擴容加速
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2018年前11個月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。這個數(shù)字超過以往任何一個年份，2015年僅有7家房企實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。2010年，萬科率先跨入“千億聚樂部”，那天在此之前，萬科用了數(shù)十年時間都未完成“千億夢想”。但近幾年來，中型房企跨越“千億門檻”，僅用3年時間的卻不少。
“千億軍團”成員不斷擴容，與近年來增量市場蛋糕擴大有關(guān)。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時間增長了13倍。
v 關(guān)于2019年聯(lián)合辦公的16個猜想……
來源：邁點網(wǎng)-邁點空間租賃 2018-12-30
2018年，如果聯(lián)合辦公要用一個關(guān)鍵詞概括的話，我認為是“暗流涌動”。隨著行業(yè)的深度調(diào)整，聯(lián)合辦公行業(yè)在2018年已經(jīng)開始出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，資本向頭部企業(yè)集中的趨勢非常明顯。有關(guān)專家認為，未來除了規(guī)模以外，聯(lián)合辦公更重要的是為企業(yè)提供服務(wù)的能力，其他因素已經(jīng)不能構(gòu)成市場競爭力了。12月上旬，我有幸受邀去上海參加GCUC全球聯(lián)合辦公峰會，啟發(fā)頗多，因此特地花了幾天時間，思考分析2019年聯(lián)合辦公的未來走勢，整理出16大猜想，個人淺見，愿能拋磚引玉。
NO.1 資本市場差不差錢？
據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年聯(lián)合辦公領(lǐng)域投融資大事件已達10起，且大多數(shù)在B輪之后，且融資額多為億元級別，總?cè)谫Y額高達50億元。
以優(yōu)客工場、WeWork、氪空間、米域等知名聯(lián)合辦公品牌為代表的聯(lián)合辦公品牌倍受資本青睞。
不差錢的優(yōu)客工場D輪融資2億美元。有意思的是，談到D輪融資，優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶表示，未來全球共享辦公市場可以容得下兩家超級巨頭。但是，現(xiàn)在市場上聯(lián)合辦公品牌達到600多家，2019年，資本對聯(lián)合辦公領(lǐng)域投錢會繼續(xù)瘋狂，還是會有所節(jié)制？值得重點關(guān)注。
NO.2 “誰睡誰”的并購潮會不會到來？
接著上面的話題，在GCUC全球聯(lián)合辦公峰會上，好租聯(lián)合創(chuàng)始人朱理透露：2017-2018年間，聯(lián)合辦公行業(yè)至少發(fā)生了8次企業(yè)收并購和品牌合并，行業(yè)集中度進一步提高，據(jù)預(yù)測，未來TOP30企業(yè)將占據(jù)超過70%的市場份額。
優(yōu)客工場全資并購洪泰創(chuàng)新空間、并購無界空間、收購wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、并購Workingdom等；WeWork中國25億元人民幣并購裸心社；PeopleSquared(P2)和WALNUT宣布合并……
按照這樣的趨勢，2019年，并購潮應(yīng)該還會持續(xù)。對于聯(lián)合辦公品牌，跟誰睡，還是被別人睡，最終都是商業(yè)行為，一定都希望1+1>2。究竟如何組合，P2創(chuàng)始人鄭健靈說的一句話倒是比較貼切：“把每個空間想象成一個人，人要有自己的個性和家庭背景，好的結(jié)合，第一要看家長，家長的意見是非常重要，從各自角度來講，一部分是股東和管理決策人的意見，一方面是能不能登對，或者基因有互補。人在一起最終目的是生產(chǎn)更好的下一代，不同的基因當(dāng)中互補是不是可以帶來更多的想象空間?！?/span>
NO.3 會不會出現(xiàn)“惡性競爭”？
長租公寓去年站在風(fēng)口，今年卻站在了“輿論風(fēng)口”，從“搶房亂象”到“甲醛事件”，再到“爆倉跑路”，今年部分長租公寓品牌方?jīng)]有少上頭條。
相比于長租公寓的多事之秋，2018年，聯(lián)合辦公看起來風(fēng)平浪靜，其實也有不少“暗流涌動”。 一些辦公品牌存在惡性商業(yè)競爭，如低價傾銷、惡意挖角等行為。所以，在GCUC全球聯(lián)合辦公峰會上，《反對惡性競爭及加強行業(yè)自律的聯(lián)合聲明》發(fā)布，參與發(fā)布聯(lián)合聲明的企業(yè)包括優(yōu)客工場、P2、We+酷窩、夢想加、納什空間、Distrii辦伴、俠客島里、XNode、好租、邁點等，承諾公平競爭，維護行業(yè)健康?？梢哉f，這一舉動值得肯定，但是2019年，究竟會起到多大的作用，只能拭目以待。
NO.4 工位價格會不會下降？
今年11月22日，氪空間宣布將讓利1億元，拿出全國十余個社區(qū)的辦公工位，以最低五折的價格優(yōu)惠提供給全國5000家中小微企業(yè)。另外，氪空間還推出了“砍價搶工位”的小程序，凡是有辦公空間需求的企業(yè)或個人，均可邀請好友助力砍價，最低可以獲得原工位服務(wù)費五折的優(yōu)惠。
而據(jù)媒體報道，在北京的聯(lián)合辦公市場，慘烈的“價格戰(zhàn)”雖然尚未發(fā)生，但記者通過走訪一些聯(lián)合辦公品牌后發(fā)現(xiàn)，在年底時租賃工位，除了CBD之外的區(qū)域，幾乎都能拿到折扣。
現(xiàn)在分析下來，恐怕不能把這種折扣行為簡單看成是營銷手段，這種規(guī)模的優(yōu)惠活動也從側(cè)面說明了聯(lián)合辦公行業(yè)競爭異常激烈。盡管聯(lián)合辦公成本遠低于普通寫字樓辦公成本已經(jīng)成為企業(yè)共識，但是由于種種原因，聯(lián)合辦公大口“蠶食”傳統(tǒng)寫字樓時機尚早。那么在有限的蛋糕里，怎樣抓住入住企業(yè)的“成本痛點”？在服務(wù)升級的基礎(chǔ)上，還能為他們開源節(jié)流，恐怕是聯(lián)合辦公品牌必須面對的問題。加上整個經(jīng)濟環(huán)境大背景影響，以此推論，2019年，工位價格仍有繼續(xù)下行的可能。
NO.5 二三線城市的春天是否到來？
由于市場需求原因，聯(lián)合辦公陣地普遍分布在北上廣一線城市，據(jù)米域創(chuàng)始人兼CEO馮印陶介紹，米域致力于城市老舊及歷史建筑的深度美學(xué)改造，所有空間均位于市中心核心位置，在外灘、南京西路、淮海路、靜安寺、大虹橋商圈皆有布局，距離地鐵站均在5分鐘步程之內(nèi)。
好租聯(lián)合創(chuàng)始人朱理則透露，從數(shù)據(jù)來看，市場的角度來說 2018年初始至今，一線城市的聯(lián)合辦公網(wǎng)點環(huán)比增速已較去年相比不斷下降，多個準一線城市及二三線城市呈現(xiàn)出潛力。
這是不是意味著一線城市聯(lián)合辦公市場布局基本形成一定格局，二三四線城市的春天已經(jīng)到來。比如成都，有聯(lián)合辦公品牌直接把總部搬到了成都，看重的就是這里的未來。
NO.6 如何更垂直細分？
GCUC全球創(chuàng)始人Liz Elam女士說，每年她都要寫篇文章分析聯(lián)合辦公的趨勢，今年她發(fā)現(xiàn)一個新的趨勢，就是分化。
因為競爭非常激烈，所以需要找到新的方式，要差異化競爭，現(xiàn)在全球已經(jīng)有些空間是專門針對記者，專門針對女性，還有專門針對摩托車一族，這個叫做市場細分當(dāng)中某一個垂直領(lǐng)域，專注于這樣一個領(lǐng)域的空間。
據(jù)騰訊12月19日報道，女性共享辦公空間The Wing在最新一輪融資中獲得了紅杉資本(SequoiaCapital)的支持。這家初創(chuàng)公司宣布進行C輪融資，準備融資7500萬美元。聯(lián)合辦公空間完全針對女性進行設(shè)計，里面配有會議室、咖啡廳、圖書館、哺乳間、美容室、淋浴間等等。The Wing的工作人員大多數(shù)是女性，其空間是由女性建筑師設(shè)計的。
NO.7 設(shè)計能不能真正跟上需求？
GCUC全球創(chuàng)始人Liz Elam女士還提到一個趨勢，那就是“設(shè)計的力量”。她表示，聯(lián)合辦公空間的設(shè)計非常糟糕的情況，這類文章太多了。因為這個空間既要對內(nèi)向的人，也要對外向的人都兼容，沒有設(shè)計思維，一定會很糟糕。有的聯(lián)合空間6—8年以后就要重新設(shè)計，設(shè)計升級換代是必然，所以要有更合理的設(shè)計方案。
根據(jù)我的觀察，目前國內(nèi)一些所謂聯(lián)合辦公空間整個設(shè)計還是比較“土包”的，設(shè)計不能成為一個概念或者噱頭，一些酒店式公寓也經(jīng)常玩這樣的噱頭，酒店房間里加個冰箱，就變成“酒店式公寓“，這是十分可笑的。2019年，重視設(shè)計，讓設(shè)計真正的為空間里的人服務(wù)，為空間需求服務(wù)，這也是大勢所趨。
NO.8 科技和智能會走多遠？
不少聯(lián)合辦公品牌都試圖貼上“科技“的標簽。夢想加智能產(chǎn)品部總經(jīng)理羅楷表示，夢想加有句口號叫“你的未來辦公室”，是一個比較注重在科技辦公和智能辦公方向的智能辦公企業(yè)。
無獨有偶，納什空間也在做“超級辦公室”，納什空間合伙人史志雋在其主題分享《科技改變辦公生態(tài)》中也多次強調(diào)科技對未來辦公的重要性，指出科技會改變辦公空間和辦公方式，納什做了智能辦公解決方案，甚至能依靠大數(shù)據(jù)系統(tǒng)幫助入住企業(yè)解決融資難的問題。
今年以來，云端辦公，萬物互聯(lián)、智能空間屢屢成為聯(lián)合辦公領(lǐng)域的“熱詞”，但同時我們也看到，一些所謂的科技缺乏真正的應(yīng)用價值，甚至未能給空間賦能，有些科技缺乏場景化設(shè)計，成為雞肋，有些科技過于同質(zhì)化，缺乏競爭力。2019年，科技賦能是辦公的必然，但是在運營和設(shè)計上怎么更貼近人性，更加實用，是運營方要更加深入思考的問題。
NO.9 跨界如何避免扯著蛋？
如今的聯(lián)合辦公已不僅僅滿足于打造空間，對于空間內(nèi)容的植入、打造空間社群，各大聯(lián)合辦公品牌都在不斷探索。前有P2跨界阿里巴巴、太合音樂集團、牛奶集團和以太坊等各行業(yè)致力于打造垂直產(chǎn)業(yè)空間；后有優(yōu)客工場跨界新派公寓、裸心社跨界灣流國際、納什空間跨界自如等公寓，建立年輕人的新生活方式；再有聯(lián)合辦公跨界互聯(lián)網(wǎng)巨頭、酒店、文化娛樂和餐飲等。
所有這些跨界，最終都是為了尋找自己所屬的社群，但是2018年跨界失敗的案例也很多，很多所謂的跨界叫好不叫座，屬于自嗨型，沒有到達人生的高潮，甚至扯到了自己的蛋。主業(yè)沒做好，就開始各種跨界，肯定是本末倒置。2019年，聯(lián)合辦公肯定還會對跨界繼續(xù)癡迷追求，但是苦練內(nèi)功，還是非常重要。
NO.10 社群價值如何發(fā)掘？
開展活動，生活美學(xué)培訓(xùn)，健身俱樂部，甚至是舉辦相親會……聯(lián)合辦公的社群活動在2018年是精彩紛呈的。
根據(jù)億歐的報道，以優(yōu)客工場為例，有19萬線上注冊會員，225個社區(qū)，12000家企業(yè)用戶，在37座城市管理將近突破將近70萬平方米的管理面積，為豐富和增加增值服務(wù)的收入，參與主辦、承接的社群活動達到27600余場，其包含音樂、體育、藝術(shù)、科技、文化等社群。
作為最早在中國開始做聯(lián)合辦公的企業(yè)P2，社群屬性是P2得以成長的本質(zhì)原因，P2旗下針對不同人群（如商務(wù)人群、音樂人等）打造了三個系列，通過和產(chǎn)業(yè)頭部資源達成合作，為產(chǎn)業(yè)下游新型企業(yè)提供場地、辦公以及資源嫁接等方面的訴求。
那么，在2019年，怎么樣玩好社群，社群價值如何更大挖掘，社群怎么為商業(yè)模式服務(wù)，也是需要進一步摸索。
NO.11 社區(qū)生態(tài)如何搭建？
最近接受邁點網(wǎng)“大家“記者專訪的WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理直接斷言，全球化社區(qū)才是未來辦公的趨勢！
今天再來看WeWork的業(yè)務(wù)版圖，早已不是最早的單純的辦公業(yè)態(tài)，而是WE社區(qū)。在這個“WE”字系的社區(qū)里已經(jīng)有了Work(Powered bywe、Wework labs、Conductor)、Live、Love、Congregate、Grow和Play，涵蓋了辦公、居住、健身房和教育等多業(yè)態(tài)。
如果說社群是一棟樓，那么社區(qū)則是一座綜合體。但是搭建社區(qū)，并不是每一個聯(lián)合辦公品牌方都能夠做到的，具體怎么玩？相信在2019年，會有更多的風(fēng)景可看。
NO.12 如何借助“城市更新”東風(fēng)？
在上一篇“高Sir觀察”里，我在講述“商業(yè)空間”時，特地介紹了“城市更新”背景下，商業(yè)空間的蝶變。舉萬科的例子：城市更新是萬科的深耕領(lǐng)域，未來三年內(nèi)，北京萬科每年會拿出100億元左右資金用于城市更新項目收并購，具體收購商場、酒店、寫字樓等舊的物業(yè)資產(chǎn)，改造成現(xiàn)代化寫字樓對外出租。
聯(lián)合辦公品牌和地產(chǎn)商有著千絲萬縷的聯(lián)系，都是新空間經(jīng)濟，那么，如何和地產(chǎn)商深耕合作，在“城市更新”的東風(fēng)下實現(xiàn)共贏，也是2019年一個有趣的猜想。
NO.13 資產(chǎn)價值思維如何轉(zhuǎn)型？
瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事、中國新天地執(zhí)行董事張斌認為，不要做傳統(tǒng)地產(chǎn)商，要有資產(chǎn)價值的視角。
以瑞安為例，瑞安房地產(chǎn)所持有的商業(yè)資產(chǎn)其實在上海已經(jīng)是遙遠領(lǐng)先，有167萬方，里面接近一半是辦公，如果按照工位的折算方法，已經(jīng)超過了10萬個工位。這樣的資產(chǎn)持有對瑞安房地產(chǎn)是非常重要，但是事實上真正持有這些資產(chǎn)并不重要，重要的是能不能以資產(chǎn)價值視角來組織自己的商業(yè)。
聯(lián)合辦公運營商其實也需要有地產(chǎn)商的思維，面對市場的變化，要有長遠的視角，資產(chǎn)價值驅(qū)動可能更為重要。有時候，并不在于你擁有多少商業(yè)空間，而在于你怎么運營這樣的空間，才能打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
可以想見，2019年，地產(chǎn)商將繼續(xù)謀求自己的壁壘做的更高，他們在打探聯(lián)合辦公，同樣聯(lián)合辦公也需要研究地產(chǎn)商思維，這應(yīng)該也是一個有趣的“博弈”。
NO.14 要不要去海外擴張？
WeWork來到中國，2018年，中國的聯(lián)合辦公企業(yè)也在躍躍欲試，請進來走出去，似乎是商業(yè)的永恒旋律。
WE+酷窩創(chuàng)始人劉彥燊介紹說，WE+酷窩全國17個城市有52個空間，在國外也有，包括芬蘭、赫爾辛基，他們在美國和澳洲準備設(shè)點，還在談判之中，香港馬上要出來。
優(yōu)客工場現(xiàn)在已經(jīng)覆蓋了國內(nèi)535個城市，擁有將近230個聯(lián)合辦公空間，同時國外也布局了新加坡、美國、印尼，中國臺北和香港都有布局。
2019年，究竟是國內(nèi)深耕，還是國內(nèi)國外齊頭并進，一定也是聯(lián)合辦公企業(yè)要思索的問題。
NO.15 往輕里做好，還是往重里做好？
劉彥燊認為，有人看到是聯(lián)合辦公行業(yè)，他看到的是地產(chǎn)+聯(lián)合辦公的概念。未來，辦公商業(yè)跟住宅界限是越來越模糊，所以這個產(chǎn)品包括了很多，如果把自己只是局限在聯(lián)合辦公這些空間里面，發(fā)展肯定是有限，所以聯(lián)合辦公“不止是空間”。這應(yīng)該是往重里做的思維方式。
也有一種觀點認為，聯(lián)合辦公現(xiàn)在最弱的依然是運營，不少地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型朝輕資產(chǎn)方向做，聯(lián)合辦公再朝重里做，一定會很累，效果也不會好。
當(dāng)然，個人認為，無論是往重里做，還是往輕里做，都是戰(zhàn)略思維，而戰(zhàn)略思維的制定決定取決于商業(yè)模式的全面思考。
NO.16 精神價值如何真正體現(xiàn)？
GCUC全球創(chuàng)始人Liz Elam女士在分享時特別提到了“健康”一詞。中國人們希望空氣質(zhì)量是更好，這樣有更好的空氣流通的地方，人們愿意去那里辦公。
然而還有一個更重要的是心理健康。全球最大一個健康殺手是抑郁癥，通過聯(lián)合辦公使得人與人之間的友情可以解決抑郁癥的問題。通過聯(lián)合辦公這樣一種業(yè)態(tài)可以去拯救生命，人們在一個好的環(huán)境下辦公自然會身心健康，從這個意義上說，這就是聯(lián)合辦公很多人沒有發(fā)現(xiàn)的價值。
為什么越來越多的年輕人渴望“砸爛格子間”，因為傳統(tǒng)的辦公模式壓抑人性，讓人“格式化”，缺乏創(chuàng)造力，而聯(lián)合辦公背后則鏈接的是生活方式。
綜上，有趣的空間，成就有趣的社會。沒有人愿意成為“格子間動物”和“公司僵尸”，所以從這個意義上來講，聯(lián)合辦公從業(yè)者必須要有情懷，而不僅僅把它作為謀利的商業(yè)，這是一項“幸福產(chǎn)業(yè)“，它為人們追求美好生活制造一個終極夢想。
2019年，這16個猜想，值得關(guān)注和期待。
v 聯(lián)合辦公3年：擴張、沉寂與新一輪廝殺
來源：邁點公寓 2019-1-5
與共享經(jīng)濟模式下延伸出的多種共享項目均陷入“崩潰”不同，發(fā)展三年多后，“聯(lián)合辦公”這個行當(dāng)似乎在2018年再一次迎來了“高光時刻”。
首先是行業(yè)內(nèi)融資不斷。ATLAS寰圖于2018年10月完成了數(shù)億元人民幣的 A2 輪融資，此番融資過后，ATLAS寰圖的估值升至60億元人民幣；優(yōu)客工場于2018年11月14日宣布完成2億美元的D輪融資；2018年6月，納什空間完成近5億元B+輪融資……
聯(lián)合辦公企業(yè)的規(guī)模亦在不斷擴張。2018年10月，優(yōu)客工場發(fā)起了對方糖小鎮(zhèn)的收購，完成了今年以來的第6起并購。此外，借助并購華南聯(lián)合辦公空間運營商Wedo加速搶灘粵港澳大灣區(qū)之余，優(yōu)客工場亦開始加快布局美國、新加坡等海外市場。納什空間于11月宣布其運營面積即將突破100萬平方米。
行業(yè)內(nèi)上一次像這樣的“勃勃生機”要追溯到被稱為“聯(lián)合辦公”元年的2015年?！熬畤姟敝?，隨著2016年國內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮的回落，“聯(lián)合辦公”領(lǐng)域也陷入了一段時期的沉寂，一些不成熟的或不具備規(guī)模優(yōu)勢的運營商直接被洗牌，倒閉陰影籠罩，各大玩家也試圖“抱團取暖”。彼時彼景，頗有今年共享單車的行業(yè)況味。然不比共享單車、充電寶、雨傘這些幾近被“團滅”的項目，“聯(lián)合辦公”這個行當(dāng)終究是活了下來，并且逐漸呈現(xiàn)出“大吃小”的姿態(tài)，進入并購整合期。
是什么讓“聯(lián)合辦公”迎來“第二春”？愈做愈強的優(yōu)質(zhì)玩家依靠的是什么？聯(lián)合辦公行業(yè)下半場，拼的又是什么？
01
需求旺盛 客群多元
國內(nèi)聯(lián)合辦公的興起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作報告中“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的新說法將國內(nèi)的創(chuàng)業(yè)浪潮推至高峰，大批聯(lián)合辦公空間運營商也應(yīng)運而生。
“雙創(chuàng)”對聯(lián)合辦公行業(yè)的影響仍在繼續(xù)。今年10月，國務(wù)院提出了要推動創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、打造“雙創(chuàng)”升級版。業(yè)內(nèi)人士指出，受雙創(chuàng)政策的利好影響，初創(chuàng)、個體、小企業(yè)這部分客群將對聯(lián)合辦公空間保持穩(wěn)定需求。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國新設(shè)市場主體1924.9萬戶，同比增長16.6%。2018年或?qū)⒃鲋?244.4萬戶。新設(shè)市場主體的增加仍在刺激著聯(lián)合辦公市場的發(fā)展，但創(chuàng)業(yè)拉動以外的市場需求同樣不容忽視。
對辦公空間的旺盛需求與高額租金正倒逼著聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展。世邦魏理仕發(fā)布的《2018中國房地產(chǎn)市場展望 -- 寫字樓篇》報告顯示，2017年全年中國寫字樓新增需求超過600萬平方米，創(chuàng)歷史新高。2018年主要城市寫字樓需求保持活躍。需求旺盛的同時，各大城市寫字樓租金也是居高不下。以廣州市為例，高力國際發(fā)布的《2018年第二季度廣州物業(yè)市場回顧與展望報告》顯示，截至2018年第二季度，廣州甲級寫字樓整體空置率為3.9%，同比下降7.8%，為近五年來的最低點。同時廣州全市平均租金水平持續(xù)上漲，同比增長9.6%。
“聯(lián)合辦公是一種剛需且傳遞出價值，它有效幫助用戶節(jié)省了辦公成本?！盇TLAS寰圖在接受采訪時指出。國際咨詢機構(gòu)沙利文的報告亦顯示，在一線城市中，相比起傳統(tǒng)辦公，使用聯(lián)合辦公，平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬元以上，人均開支節(jié)省近30%。
事實上，越來越多的大中型企業(yè)也開始對入駐聯(lián)合辦公空間表現(xiàn)得興趣盎然。《萊坊：2018年全球辦公空間之洞察》報告顯示，超過三分之二（69%）的全球企業(yè)計劃提高聯(lián)合辦公空間的利用率，80%的企業(yè)希望在未來三年內(nèi)增加協(xié)作空間的使用數(shù)量。
報告指出，新經(jīng)濟形態(tài)下，對辦公空間靈活性要求的提高、希望在員工之間形成社區(qū)意識的意圖以及企業(yè)經(jīng)營速度的加快等因素使得企業(yè)更青睞一種利于協(xié)作且可根據(jù)市場情況自由擴大或縮小規(guī)模的辦公環(huán)境，大部分企業(yè)由此也選擇放棄傳統(tǒng)辦公空間，轉(zhuǎn)而傾向聯(lián)合辦公空間或服務(wù)型辦公空間。另外，進駐聯(lián)合辦公空間也愈來愈成為大型企業(yè)招攬以及留住人才的砝碼。
行業(yè)巨頭WeWork此前宣稱，世界 500 強中已經(jīng)有約 10% 的公司是他們的租戶。好奇心日報此前報道，截至2017年，1000名雇員以上的大公司占據(jù)了WeWork20%的會員數(shù)，WeWork30%的收入也來源于他們。國內(nèi)選手表現(xiàn)方面，2017年以來，諸如中糧、滴滴、今日頭條等大企業(yè)團隊先后進駐夢想加。寶潔、亞馬遜、雅詩蘭黛等知名跨國企業(yè)也分別進駐了ATLAS寰圖。
愈發(fā)多元化的客群推動著國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)的進一步發(fā)展?！?018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報告》顯示，中國正在成長為世界上最大的聯(lián)合辦公市場，截至2018年9月底，中國聯(lián)合辦公布局網(wǎng)點數(shù)超6000多個，總體運營面積達1200萬平方米，提供工位數(shù)達200萬個。預(yù)計到2022年，中國聯(lián)合辦公市場規(guī)模達到4092.18億元，工位規(guī)模達到1315萬個，面積規(guī)模為1.17億平方米。
02
優(yōu)質(zhì)玩家模式分化謀突圍
聯(lián)合辦公廣闊的市場前景正吸引著更多選手入局，除了聯(lián)合辦公空間運營商，越來越多擁有優(yōu)質(zhì)存量房資源的傳統(tǒng)地產(chǎn)公司、酒店，甚至一些跨界企業(yè)也開始直接進入市場。加之今年以來行業(yè)內(nèi)并購整合事件不斷，頭部效應(yīng)逐漸明顯。新一輪洗牌后，優(yōu)質(zhì)玩家呈現(xiàn)出何種面貌，動作幾何，愈發(fā)引起市場關(guān)注。
2016年從廣州珠江新城雅居樂中心起步的ATLAS寰圖，則在開始之初將自身定位為“CBD 甲級寫字樓全生態(tài)運營商”，源于辦公，又不止于辦公。
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺將其視作辦公消費的一次升級，“因為傳統(tǒng)寫字樓的種種限制，工作和生活很難兼顧。但對于 CBD 工作者來說，早上九點一杯品質(zhì)好的咖啡很重要，中午吃飯要講求效率和健康，運動健身總在計劃里頭卻無暇顧及。我們將生活所需的必要元素融入辦公，打破樓層與空間的阻隔，提供讓工作者身心愉悅，幫助其事業(yè)發(fā)展的辦公體驗。”
另外，目前行業(yè)整體呈現(xiàn)出往中高端布局的趨勢。越來越多的聯(lián)合辦公企業(yè)選址開始偏向于城市核心區(qū)，高端寫字樓、購物中心、綜合體等成為新一輪選址熱門。今年4月，WeWork正式進駐上海最貴寫字樓陸家嘴國際金融中心第15層；8月，SOHO3Q華南首店落址南山區(qū)蛇口招商局港口大廈4-7層；11月，納什空間簽下北京世紀財富中心面積8000余平米的辦公空間。《2018中國房地產(chǎn)市場展望 -- 寫字樓篇》也指出，聯(lián)合辦公將進一步介入中國主要城市傳統(tǒng)甲乙級寫字樓領(lǐng)域，甚至成為主力租戶乃至辦公業(yè)主運營整棟樓宇。
業(yè)內(nèi)人士指出，奔向甲級寫字樓暗示了時下多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)進軍高端市場的野心。與此同時，更為直接的競爭對手開始對標。今年10月，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC，旨在為精英群體打造集辦公、生活、社交于一體的辦公場景以及為各個類型的企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案。
03
新一輪廝殺，規(guī)模和盈利是命門
今年以來行業(yè)內(nèi)接連出現(xiàn)的并購以及各大玩家持續(xù)的規(guī)模擴張都指向了這樣一個事實，“小而美”并不適用于聯(lián)合辦公這個行業(yè)，規(guī)模才是目標。
陳思烺此前接受媒體采訪指出，聯(lián)合辦公企業(yè)的大規(guī)模和大體量直接會帶來成本優(yōu)勢。首先在于租金方面，他表示，單體面積上的優(yōu)勢，使得ATLAS寰圖就租金問題獲得更有利的議價能力。同時，長期的租賃時間也保證了在租金方面享有更大的商量余地。其次，規(guī)模優(yōu)勢能夠有效控制聯(lián)合辦公企業(yè)的項目復(fù)制成本。項目數(shù)量和面積優(yōu)勢保證的足夠大的采購量使得ATLAS寰圖在建材采購、家具配置上更容易獲得低價。
業(yè)內(nèi)人士亦指出，聯(lián)合辦公企業(yè)中提供企業(yè)顧問服務(wù)的承諾同樣需要聯(lián)合辦公企業(yè)自身規(guī)模的支撐，體量足夠龐大的企業(yè)在引進第三方服務(wù)供應(yīng)商時，如法務(wù)、稅務(wù)等，會更具備資源優(yōu)勢。
與行業(yè)興起之初資本的大范圍狂熱不同，2018年以來，聯(lián)合辦公領(lǐng)域內(nèi)的資金愈發(fā)集中于頭部玩家。與此同時，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)仍舊面臨著盈利問題。
聯(lián)合辦公最基礎(chǔ)的盈利邏輯在于賺取租金差。理論上，只要改造后的聯(lián)合辦公空間實現(xiàn)溢價，聯(lián)合辦公企業(yè)就能賺取差價。但事實顯然并非如此簡單。如何獲得低價房源已是一道壁壘。另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達到85%時才能保持盈虧平衡，而實際上大部分聯(lián)合辦公空間的實際出租率達不到80%。
出租率超過行業(yè)平均水平的頭部玩家也掣肘于盈利模式的過于單一。公開數(shù)據(jù)顯示，出租率達到95%，目前市場估值達到百億的優(yōu)客工場，收入構(gòu)成上，租金占比至少90%。業(yè)內(nèi)人士指出，過于單一的盈利模式往往意味著風(fēng)險的伴隨，過度依賴租金差實現(xiàn)盈利的“二房東”模式尤甚，一方面容易受制于房源供應(yīng)商，受市場波動影響；另一方面想要依靠租金差來獲得高額利潤要依賴規(guī)模增長，這意味著單體項目的資源浪費和新一輪成本控制問題。
因此，如何實現(xiàn)多元化盈利仍是聯(lián)合辦公行業(yè)新一輪廝殺中的命門所在。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶此前公開表示，優(yōu)客工場未來的增收將會依靠股權(quán)投資、流量變現(xiàn)、品牌加盟與管理輸出來實現(xiàn)。
截至目前來看，聯(lián)合辦公也歷盡與多數(shù)共享項目相似的前半生，即資本的狂熱帶來行業(yè)的短暫繁華。喧鬧過后，巨大市場需求推動下，繼續(xù)跑馬圈地的同時，實現(xiàn)理性增長成為在市場洗牌中存留下來的企業(yè)的新命題。業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)?；詫⑹锹?lián)合辦公企業(yè)用以控制運營成本的利器。智能化辦公設(shè)備為聯(lián)合辦公企業(yè)減少人力成本投入，控制運管成本，亦有利于優(yōu)化用戶體驗。品牌影響力的擴大以及產(chǎn)品架構(gòu)的不斷完善將有助于聯(lián)合辦公空間形成更為龐大的用戶規(guī)模，客群內(nèi)部的增值服務(wù)進一步細分，聯(lián)合辦公空間收入結(jié)構(gòu)向服務(wù)傾斜。
v 部分聯(lián)合辦公空間價格跌了
來源：辦公選址網(wǎng) 2019-1-6
持續(xù)擴張的聯(lián)合辦公行業(yè)迎來了發(fā)展的第四年，“蒙眼狂奔”仍是行業(yè)主基調(diào)。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著年底租賃低谷期的到來，2018年，聯(lián)合辦公空間首次出現(xiàn)了“價格戰(zhàn)”，短期的五折優(yōu)惠都已在市場出現(xiàn)。
熱鬧的辦公工位突然空出兩成
“這個點兒，走出辦公室，看看聯(lián)合辦公空間里空出來的工位和房間，這個冬天可能比預(yù)料的還要冷?！敝芏?，創(chuàng)業(yè)者小鵬走出自己的聯(lián)合辦公工位后，在社交媒體上留下了一句略帶悲傷的感慨。 跟隨著“共享經(jīng)濟”的風(fēng)潮，11月初，小鵬從傳統(tǒng)的老式寫字樓搬進了某聯(lián)合辦公品牌的新辦公地點?！爸饕€是因為同等價格條件下，聯(lián)合辦公更方便。”小鵬記得，在尋找聯(lián)合辦公地點時，中介經(jīng)紀人就給他算過一筆賬。以核心區(qū)王府井為例，一個10人公司采取傳統(tǒng)租賃普通寫字樓的辦公方式，一間100平方米的辦公室月租金大約45000元，再加上每個月約2000元的裝修攤銷、2400元的物業(yè)費、6000元的水電網(wǎng)絡(luò)和保潔費，以及約300元的辦公家具設(shè)施攤銷，一個月的辦公綜合成本大約是55700元。相對的，采用聯(lián)合辦公方式的話，每個月只需總共支付46000元的工位服務(wù)費，相當(dāng)于節(jié)省了17%左右的成本。
“這里，既是一個辦公空間，也是一個社交空間。”就像所有聯(lián)合辦公品牌所強調(diào)的自帶社交屬性，剛?cè)腭v的時候，小鵬發(fā)現(xiàn)周圍的確都是年輕的創(chuàng)業(yè)者，每天人來人往，甚是熱鬧。不過，一個多月后，下班的傍晚，他突然發(fā)現(xiàn)，辦公空間里的工位空出了至少兩成，而那些仍然在的企業(yè)，員工們也不再加班，基本上每天到下班的點兒就走了。
“原先入駐的那些企業(yè)走了后，重新招租估計有點難了?！毙※i覺得，一方面是因為臨近年底，本就是租賃的低谷期，但另一方面，空置也和市場經(jīng)濟環(huán)境有關(guān)，創(chuàng)業(yè)團隊也開始節(jié)衣縮食，節(jié)約成本。
價格讓利輪番出現(xiàn)
2018年，聯(lián)合辦公進入了發(fā)展的第四年。盡管所有行業(yè)“玩家”都處于探索盈利可能性的階段，但在各路資本的加持下，瘋狂擴張仍然是聯(lián)合辦公行業(yè)的主旋律。
融資方面，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2018年11月15日，聯(lián)合辦公2018年累計實現(xiàn)融資超過40億元人民幣，其中僅優(yōu)客工場一家就獲得了近20億元人民幣的融資。擴張速度方面，根據(jù)克而瑞對50家國內(nèi)頭部聯(lián)合辦公品牌的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月31日，聯(lián)合辦公新開空間82家，新增運營面積35.09萬平方米。
位于前列的聯(lián)合辦公品牌，以收購和新開雙管齊下的方式，增加著管理面積，以圖進一步擴大市場規(guī)模。但面對著相對有限的創(chuàng)業(yè)資源，價格讓利也開始在部分聯(lián)合辦公空間內(nèi)出現(xiàn)。 記者梳理發(fā)現(xiàn)，先是上海的Wework宣布提高中介傭金，一直到今年年底，中介傭金從過去的15%提高到25%，借此刺激中介的積極性。隨后，方糖小鎮(zhèn)·新零售社區(qū)項目在“雙十一”期間推出工位5折促銷。緊接著，氪空間也推出了“暖冬”活動，旗下分布在6個城市的12個聯(lián)合辦公社區(qū)，以最低五折的價格優(yōu)惠提供給全國5000家中小微企業(yè)，讓利總額達到億元。盡管所有的促銷都是短時優(yōu)惠，但卻讓租賃企業(yè)第一次看到了聯(lián)合辦公品牌也有“價格戰(zhàn)”。
租賃半年就可贈送1個月
在北京的聯(lián)合辦公市場，慘烈的“價格戰(zhàn)”雖然尚未發(fā)生，但記者通過走訪一些聯(lián)合辦公品牌后發(fā)現(xiàn)，在年底時租賃工位，除了CBD之外的區(qū)域，幾乎都能拿到折扣。 記者以租賃者的身份咨詢了納什空間位于望京的聯(lián)合辦公空間，中介經(jīng)紀人嚴先生給出的價格是：4人間工位是每個每月2100元，6人間工位是每個每月2300元，且只要租賃期超過半年就有贈送，租賃半年送1個月，租賃1年送2個月。同時，只要能在本月簽約的話，空間還會提供免費的換租服務(wù)，無論是擴張工位還是縮減工位，都不收取違約金?！澳仓?，現(xiàn)在市場經(jīng)濟環(huán)境不是特別好，我們就有客戶不久前把辦公工位面積減少了一半，為的就是節(jié)約房租成本?！眹老壬榻B說，實際上，他們有些辦公空間在最近已經(jīng)調(diào)低了工位的租賃價格，“像鳥巢，過去我們一個工位租2300元到2500元，現(xiàn)在只租到1800元了?！?/span>
而被視為聯(lián)合辦公空間鼻祖的Wework，在進入北京后也在部分聯(lián)合辦公空間內(nèi)給出了優(yōu)惠。Wework慈云寺辦公空間的工作人員就告訴記者，只要租賃期在一年，就可以幫助申請至少95折的價格優(yōu)惠。而從工位價格上看，每個每月1700元的工位租金本身定得就不算高。
租賃淡季促發(fā)區(qū)域價格戰(zhàn)
“11月和12月正好是租賃企業(yè)集中換租的日期，退租小高峰的出現(xiàn)，讓聯(lián)合辦公空間的待出租面積有所上升，再加上經(jīng)濟大環(huán)境的影響，聯(lián)合辦公品牌在短期內(nèi)采取以價換量的方式，也是可以理解的?！焙米鈹?shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒在采訪中告訴記者。
根據(jù)好租的數(shù)據(jù)監(jiān)測，2018年第三季度，無論是北京、上海，還是廣州、深圳，聯(lián)合辦公空間的整體待出租面積相比2018年第二季度都有比較明顯的上升，而平均租金相比2018年第二季度則有明顯的下降?！八?，在這種形勢下，小區(qū)域范圍內(nèi)的價格戰(zhàn)在所難免?！?/span>
不過，在匡健鋒看來，這種價格戰(zhàn)不會延續(xù)為整個行業(yè)的價格戰(zhàn)，隨著明年春節(jié)后租賃高峰期的到來，聯(lián)合辦公空間的空置率也會有所下降，相應(yīng)的租金水平也會上升。“四年跑下來，大家對聯(lián)合辦公空間的形態(tài)都有所了解了。畢竟，一個聯(lián)合辦公空間能不能發(fā)展下去，最終看的并不是價格，而是精細化的運營管理能力?！?/span>
當(dāng)然，并不是所有的行業(yè)參與者都歡迎“價格戰(zhàn)”的方式，因為讓利只會繼續(xù)延長整個行業(yè)的盈利期。就在幾天前，一份《反對惡性競爭及加強行業(yè)自律的聯(lián)合聲明》在上海發(fā)布，優(yōu)客工場、PeopleSquared（P2）、We+酷窩、夢想加、納什空間等都參與了《聲明》。
《聲明》中寫道：“各企業(yè)本應(yīng)通過公平競爭來提升整個行業(yè)的服務(wù)水平，但在過去的一年中，行業(yè)惡性競爭加劇，市場秩序紊亂，頻頻出現(xiàn)企業(yè)通過惡性價格競爭達到商業(yè)目的的現(xiàn)象。辦公服務(wù)升級并依托辦公室形成企業(yè)社群和服務(wù)平臺是一個巨大的成長市場，涉及寫字樓開發(fā)、租賃、物業(yè)、裝修、經(jīng)紀人、運營服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等很長的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，更涉及企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)便利性和成本。因此一旦市場生態(tài)被破壞，將嚴重傷害中國新興的辦公服務(wù)升級進程，嚴重阻礙企業(yè)特別是新經(jīng)濟和樓宇經(jīng)濟的發(fā)展?！?“未來，聯(lián)合辦公品牌還將繼續(xù)兼并淘汰，誰在‘裸泳’大家終究會知道?！币晃宦?lián)合辦公空間的運營者告訴記者。
v 當(dāng)餐桌變成工作臺：家庭共享辦公正在成為新風(fēng)尚
來源：2019-1-6 百家號
共享辦公的風(fēng)潮正在給自由職業(yè)者們帶去更多選擇。眼下，這股風(fēng)潮刮進了家中，將餐桌或客廳變成一群人的工作臺正是這一概念衍生出的最新形態(tài)。
英國人艾瑪·雅各布斯成了這場“家庭共享辦公”的實驗者之一。她在一款名為KitchinTable的app上注冊為女主人，將同為自由職業(yè)者的陌生客人請進了她的廚房。她們約定在餐桌上一同工作，度過了一個尋常但又新潮的下午。
雅各布斯在給英國《金融時報》撰寫的實錄中很是貼切的將這次體驗定義為，“愛彼迎（Airbnb）和WeWork相結(jié)合的產(chǎn)物”。
對于那些平日里形單影只、渴望在集體氛圍中工作的自由職業(yè)人來說，共享空間無疑是一劑良藥，但正規(guī)的服務(wù)提供商通常要價高昂，難以進駐社區(qū)。這成了萊拉·德普伊創(chuàng)立KitchinTable的初衷之一。她是一名自我雇傭的法律工作者，在厭倦了獨自在家或在當(dāng)?shù)乜Х瑞^工作后，她冒出了這個念頭：為什么我不能在家里創(chuàng)造一個聯(lián)合辦公的場景？
這款app自2018年的5月開始試運行，目的就在于建立一個由自由職業(yè)女性組成的共享辦公網(wǎng)絡(luò)。女主人將自己的家開辟為辦公點，其他人基于地點、技能、行業(yè)和時間進行匹配。結(jié)束辦公后，客人們還將對此進行打分。
為了積累客戶，這一平臺目前的定價很低，大多數(shù)收費在10-15英鎊每日。相比之下，共享辦公領(lǐng)域的頭部公司W(wǎng)eWork在倫敦的一個工位月租在200-500英鎊之間。
蕾切爾·索恩希爾是一名住在薩里的攝影師，她是KitchinTable最早的入駐者之一，認為家庭共享辦公是很好的社交方式，而且便利、價格低廉?！拔覐挠龅降娜四抢锏玫疥P(guān)于工作的許多建議，當(dāng)你的家成為了工作載體時，你永遠不知道你將和什么樣的人進行什么樣的對話?！?/span>
KitchinTable并不是第一個鼓勵在廚房和客廳共享辦公的平臺。早在數(shù)年前，瑞典的心理學(xué)家克里斯托弗·弗蘭森就意識到了集體智慧在工作中的重要性，他于2014年創(chuàng)辦了Hoffice，率先在瑞典的斯德哥爾摩將共享辦公嫁接到了家中。
“這才是共享經(jīng)濟的真諦，”他說，“在工作時間利用‘未充分利用的’家庭空間?！?/span>
這種新形態(tài)無疑將給家庭的概念注入新涵義。長久以來，后者一直是私人領(lǐng)地，進入這個空間的通常也是熟識的人。但在共享辦公的概念介入后，家成了一個在私人和公共空間之間切換的場景。
很大程度上，這將保留共享辦公帶給自由職業(yè)者的諸多甜頭，它形成了一個能幫助促成項目合作、鼓勵思想交流和資源置換的工作者社群，并排解了獨自工作時的孤獨感。
但另一方面，當(dāng)三五個人圍坐在餐桌或者客廳，家所附帶的那種輕松、不拘一格的氛圍可能會銷蝕工作的嚴肅性。雅各布斯就表示，當(dāng)她將客人迎進來時，她發(fā)現(xiàn)兩個人之間充滿著相互吸引的化學(xué)反應(yīng)，于是問題出現(xiàn)了：她們太能聊了，這使得兩人在好一陣子里無法專心工作。
安全也是令人擔(dān)憂的問題之一。正如早期Airbnb因為缺乏嚴格審查程序?qū)е碌囊幌盗猩鐣录?，這類家庭共享辦公也可能觸發(fā)類似的問題。這也是KitchinTable至今仍是一個女性專屬社區(qū)的部分原因。
解決這個問題最根本的辦法仍然是，對每一個注冊并有志于使用家庭共享辦公的個人進行審核和擔(dān)保。這必然會耗費大量資源，但如果這種以家庭為載體的共享模式想要走得更遠，接下來妥善面對這個問題。
v 毛大慶：2018年優(yōu)客工場緣何逆勢崛起？
來源：中國企業(yè)家 2019-1-7
毛大慶說，我們要從做“空間”的生意，轉(zhuǎn)變?yōu)樽觥叭恕钡纳狻?/span>
在2018年的資本寒冬里，很多“獨角獸”的估值下降，優(yōu)客工場的逆勢并購和估值上揚顯得格外突出。
在這一年里，優(yōu)客工場完成對共享辦公企業(yè)的多次兼并與收購，包括洪泰創(chuàng)新空間、無界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom等。同時在8月和11月，分別完成兩次融資，在11月14日完成的D輪2億美元融資后，優(yōu)客工場的估值超過了30億美元。
更為重要的是，優(yōu)客工場的客戶構(gòu)成正在悄然發(fā)生變化，從開始的小微企業(yè)，到中小型企業(yè)，到如今的網(wǎng)紅公司和大型公司，像字節(jié)跳動、淘寶、羅輯思維、VIPKID等等，都已經(jīng)成為優(yōu)客工場一站式定制化辦公的服務(wù)對象。
在優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶看來，2018年只是優(yōu)客工場成為連鎖型企業(yè)的開始，“目前，在中國成體系、規(guī)?；?、連鎖型運營的公司少的可憐，具有國際有影響力的品牌連鎖企業(yè)更是沒有，優(yōu)客工場的目標就是做成這樣的企業(yè)?！?那么：
1、優(yōu)客工場為何能夠獲得如此快速的發(fā)展，并在中國創(chuàng)造出一個全新的行業(yè)？
2、優(yōu)客工場這種新的辦公業(yè)態(tài)到底解決了哪些企業(yè)痛點，吸引了大批網(wǎng)紅創(chuàng)業(yè)公司入駐？
3、面對人們對優(yōu)客工場商業(yè)模式的擔(dān)憂，未來公司的發(fā)展空間在哪里？
在2018年最后一個工作日，帶著這些問題，中國企業(yè)家俱樂部研究院在優(yōu)客工場總部采訪了中國綠公司聯(lián)盟成員企業(yè)的創(chuàng)始人毛大慶先生。在他看來，優(yōu)客工場正在從經(jīng)營房子的生意向經(jīng)營人的生意轉(zhuǎn)變，并且把共享辦公這個全新的賽道變成了能夠給客戶帶來實在價值的行業(yè)。
起心動念：做城市的改造者
如何發(fā)現(xiàn)了共享辦公這個全新的賽道？毛大慶說，在最開始出來創(chuàng)業(yè)的想法并不是共享辦公，而是存量不動產(chǎn)的再利用，主要是圍繞房地產(chǎn)，做增值服務(wù)和升級業(yè)務(wù)。
在他看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的注意力一直是圍繞建造房子展開的，從拿地，建樓，到賣房子，在做經(jīng)營性物業(yè)方面做得好的企業(yè)并不多見，而成體系、規(guī)模化、連鎖型的企業(yè)更是少的可憐?！霸?015年初，在城市空間改造領(lǐng)域還沒有知名品牌，我就是想做一個盤活存量不動產(chǎn)的生意，城市改造就是我的老本行?！?/span>
而觸發(fā)毛大慶在共享辦公領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)的另外一個機緣，來自他2014年到美國為期一個月的考察，當(dāng)時新興起的共享辦公企業(yè)給他帶來了很大的啟發(fā)，直覺告訴他，這種把創(chuàng)業(yè)服務(wù)作為核心業(yè)務(wù)的城市空間將會成為未來發(fā)展的一個趨勢。
當(dāng)然，時任萬科集團副總裁的毛大慶，也在工作中發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)公司面臨的“不動產(chǎn)使用不便”的痛點，他舉例說，當(dāng)時如果一個老板投資了三個公司，想放在一個辦公空間里辦公是無法實現(xiàn)的，因為一個地址不能注冊三個營業(yè)執(zhí)照；另外，對于不同級別的寫字樓，對入駐企業(yè)的注冊資金還有要求，使得很多小微企業(yè)無法獲得好的辦公資源。
“我作為北京市政協(xié)的代表，曾在2015年初向北京市政協(xié)提出建議，希望打破企業(yè)租房的種種限制，允許利用廠房、商場的空間進行公司注冊，降低企業(yè)創(chuàng)建的成本?！泵髴c說，“當(dāng)時北京市的領(lǐng)導(dǎo)給予了積極的反饋意見?！?/span>
“在我宣布創(chuàng)業(yè)的第三天，陽光100的創(chuàng)始人易小迪就聯(lián)系我，讓我來位于北京CBD的光華路陽光100的地下室考察，這個1萬多平米的雜亂儲物空間就成為優(yōu)客工場創(chuàng)業(yè)的起點。”
迭代改進：為創(chuàng)業(yè)者解決后顧之憂
從起心動念，到付諸行動，并快速發(fā)展，時間雖然只有三年多，毛大慶對優(yōu)客工場商業(yè)模式的定義卻已經(jīng)經(jīng)歷了幾次升級。
共享辦公首先是經(jīng)營房子的生意。對于企業(yè)的辦公空間，不同區(qū)域使用的頻次是不一樣的，工位區(qū)是高頻固定場景，會議室是中頻場景，前臺區(qū)主要接待訪客，使用頻率更低。因此，對于租下辦公空間的企業(yè)來說，并不是每分鐘都在使用每一個區(qū)域，如果能夠把用得不多的地方拿出來共享，輪流使用，就可以提高辦公空間的使用率，同時降低共享企業(yè)的使用成本。
創(chuàng)立之初，優(yōu)客工場就是把創(chuàng)業(yè)公司聚在一起，高頻的工位區(qū)，讓每家公司獨享；中頻的會議室，讓多家公司共享；而低頻的前臺區(qū)則讓所有的公司分享，因而極大地節(jié)省了每個公司的成本。
其次，共享辦公是提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)的生意。對于小微企業(yè)來說，他們最苦惱的事情就是沒有一個正規(guī)的辦公場所，毛大慶舉例說，一個初創(chuàng)公司的負責(zé)人，為了見投資人，就必須要從自己租住的居民樓里走出來，到一個體面的場所會面，顯然可以進行分時租賃的辦公空間是他的首選。
對于服務(wù)企業(yè)來說，優(yōu)客工場創(chuàng)造了“投資+捧紅”的新模式。很多初創(chuàng)企業(yè)都必須解決工商注冊、財務(wù)、法務(wù)、報稅、人力資源、知識產(chǎn)權(quán)保護等方方面面的問題，優(yōu)客工場通過投資專業(yè)公司的方式為入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)服務(wù)。毛大慶舉了一個知呱呱的案例，這家公司在入駐優(yōu)客工場平臺時只有幾十個員工，現(xiàn)在發(fā)展到五六百人，營業(yè)收入也有幾億元，知呱呱就是通過為優(yōu)客工場入駐企業(yè)提供服務(wù)獲得了巨大的成長空間。
而對于快速發(fā)展的入駐公司來說，優(yōu)客工場可以解決他們主業(yè)之外的后顧之憂。以在2018年入駐優(yōu)客工場的羅輯思維為例，由于人員擴張迅猛，羅輯思維在北京大望路附近租住的寫字樓很快就趕不上規(guī)模擴張速度了，需要不斷拓展辦公空間，而在進駐優(yōu)客工場以后，這個問題就迎刃而解。
此外很多之前需要做的物業(yè)工作，基礎(chǔ)設(shè)施維護工作，員工吃喝娛樂的工作都可以交給優(yōu)客工場統(tǒng)一解決。而且在租用辦公場所的使用效率上也得到了提升，成本得到了降低。
有了優(yōu)客工場，大家對空間的使用更靈活、彈性，除了空間，優(yōu)客工場還可以提供連接服務(wù)，連接信息，連接各種各樣的人，通過組織社群、會展和活動，讓所有企業(yè)不僅聯(lián)合辦公，還能一起工作。
在優(yōu)客工場公布的2018年收入結(jié)構(gòu)中，空間服務(wù)占據(jù)了76%的比重；對比2017年，占比12%的傳播及廣告類收入成為新的看點。
創(chuàng)新升級：做經(jīng)營流量的生意
當(dāng)下，經(jīng)過2018年的兼并和收購，優(yōu)客工場在全國44個城市擁有了211個社區(qū)，會員企業(yè)超過1.5萬家，入駐企業(yè)的員工總數(shù)超過10萬人。在這樣的規(guī)模下，優(yōu)客工場的商業(yè)模式又可以升級。
毛大慶說，“2018年，我又有一次自我認知革命，就是要讓優(yōu)客工場從一個做空間生意的公司，變成一個做流量生意的公司?！痹谒磥恚M管入駐優(yōu)客工場的10萬企業(yè)員工并不能完全聽指揮，但這個體量足夠可以撐得起一個“經(jīng)濟體”，而這個經(jīng)濟體跟其他經(jīng)濟體之間就有了強大的議價能力。
“就像我當(dāng)年去到萬科，人力部門給了我一張紙，說你在萬科有這么多項福利，比如買車優(yōu)惠，專賣店打折等等?，F(xiàn)在，我就可以為優(yōu)客工場的入駐企業(yè)創(chuàng)造服務(wù)，為他們謀得福利，例如保險、體檢團購等等。”毛大慶說。
其次，隨著規(guī)模的擴大，優(yōu)客工場應(yīng)用科技的能力也在提升，“我們的核心資產(chǎn)，最小的可復(fù)制單元，就是一張張桌子，優(yōu)客工場做的是桌子的生意?！?/span>
在辦公領(lǐng)域，除了吃喝之外，專題經(jīng)營桌子的工作只有共享辦公這個行業(yè)，“如果有20-30萬張桌子的話，優(yōu)客工場就可以觸及到每個人，跟每入駐企業(yè)的員工建立聯(lián)系，如果把桌子變成一個信息發(fā)布平臺，這樣桌子就有了強大的信息連接能力，通過后臺和桌子之間的連接，可以推送各種信息，桌子就變成了智能硬件。"
這樣，桌子就可以成為除了手機、電腦之外的第三塊屏。
創(chuàng)造一個新行業(yè)
創(chuàng)業(yè)以來，優(yōu)客工場迅速發(fā)展背后有哪些關(guān)鍵決策起到了作用？首先，開啟地域擴張?！皠?chuàng)業(yè)半年不到，我們就決定從只在北京開店，到全國擴張。這對很多做空間生意的人來說，是不可想象的，即使開一個面館也不可能發(fā)展這么快?！爆F(xiàn)在優(yōu)客工場所到之處，成為了城市活力的象征，因為優(yōu)客工場推動了所進駐城市的快速迭代。
其次，編制行業(yè)標準，2018年11月，優(yōu)客工場對外發(fā)布了《優(yōu)客工場運營標準流程手冊》，成為中國首部共享辦公運營的手冊。毛大慶非常看重這個行業(yè)標準的誕生，他說，“優(yōu)客工場不僅定制了共享辦公服務(wù)企業(yè)的標準，還訂立了開發(fā)各種管理軟件的標準，以及共享辦公行業(yè)人才培訓(xùn)的標準。”
第三，在創(chuàng)立之初，優(yōu)客工場就果斷決策，做互聯(lián)網(wǎng)平臺的建設(shè)者，“優(yōu)客工場APP的開發(fā)是全國最早的，已經(jīng)有了150次迭代，做了很多的嘗試?！泵髴c說。
第四，是國際化，優(yōu)客工場已經(jīng)布局紐約、新加坡、臺北、香港和雅加達等地?！半m然不能很快給我們帶來經(jīng)濟效益，但對于在海外布點的企業(yè)來說，卻提供了便利，國際化并不是我們刻意為之。”毛大慶說。
如今，共享辦公已經(jīng)成為一個新行業(yè)，一個顯著的特點是，“用戶在不斷發(fā)生變化，從原來的創(chuàng)業(yè)公司，到小微公司，再到中小型企業(yè)，到現(xiàn)在變成大公司、網(wǎng)紅公司。未來的寫字樓業(yè)態(tài)將會受到很大的挑戰(zhàn)，共享辦公的市場份額還將不斷擴大?！泵髴c判斷說。
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